Строительный холдинг «Самолет», принадлежащий Михаилу Кенину и Игорю Евтушевскому, отличает близкая дружба с чиновниками Подмосковья и беспощадная война с населением обреченной на застройку территории.
Жители активно выступают против четырех новых жилых районов компании – « Мегагорода», «Поймы», «Колобово» и «Богданников». Деятельность девелоперов для них означает катастрофу. Только в одном Молоковском поселении площадь жилой застройки может увеличиться с 251 тыс кв. м чуть ли не до 10 млн кв. м, а население – с 5,5 тыс человек почти до 1 млн.
Против строительства активно протестуют владельцы аэропорта «Домодедово». Работы будут вестись «Самолетом» в зоне санитарных разрывов, где потенциально любое высотное строительство запрещено. Но эти факты не смущают Кенина и Евтушевского – они уверены, что бизнес с семьей губернатора московской области Андрея Воробьева сможет перевесить любые протесты. Ведь если губернатор обеспечивает преимущество перед другими девелоперами, например, при решении земельных вопросов, конкурентной борьбы можно не бояться.
По мнению «Ведомостей», группа «Самолет», созданная всего три года назад и приступившая к первому девелоперскому проекту в 2014 году благодаря покровительству губернатора стала самым агрессивным игроком на рынке жилой недвижимости Московского региона. Портфель компании приближается к 17 млн кв. м, которые она может построить в новой Москве и Подмосковье к 2030 году.
Помимо проектов в Ленинском районе «Самолет» строит под Люберцами и Внуковом, собирается строить в Красногорском и Одинцовском районах и новой Москве. После реализации всех планов выручка группы должна составить 75–80 млрд рублей в год. В прошлом году этот показатель был 3,6 млрд. У девелоперов ЛСР и ПИК, основанных более 20 лет назад, портфели – 9,4 млн и 5,5 млн кв. м, у крупнейшего по итогам прошлого года застройщика «Мортон» – 5,8 млн кв. м.
Сейчас по договорам долевого участия в строительстве «Самолет» продает по 10 000 кв. м в месяц в проекте «Пригород Лесное», говорит Евтушевский. Это примерно 166 квартир. «Самолет» входит в топ-5 крупнейших продавцов новостроек Московского региона. Студию с отделкой в почти построенном монолитном доме «Пригород Лесное» можно купить за 1,8 млн рублей, или по 75 тыс рублей в пересчете на метр. На старте продаж цена была на беспрецедентно низком уровне – 55-60 тыс рублей за метр. По схожим условиям «Самолет» продает квартиры в проектах «Внуково» и «Люберцы». Темпы строительства – этаж в неделю, написано в одном из отчетов.
Конкуренты недоумевают, как компании удается сочетать такие цены и скорость. В годовом отчете группы «Самолет» указано, что себестоимость составляет 50 тыс рублей за 1 кв. м. Средняя инвестиционная себестоимость в монолитных новостройках Подмосковья – 65–70 тыс рублей за 1 кв. м.
«По-моему, их цены ниже себестоимости», – подозревает директор крупной девелоперской компании.
«У нас участки рядом, у меня – получше, у «Самолета» – похуже, и издержки, значит, повыше, – рассуждает другой подмосковный застройщик. – Однако монолитные квартиры у них на 10 тыс рублей за метр дешевле, чем у меня. Прибыль у меня в лучшем случае 7 тыс рублей с метра. Откуда у них она может взяться?»
Подмосковные власти особенно хвалят «Самолет». За социальную структуру, расселение ветхого жилья, завершение долгостроев и помощь обманутым дольщикам, отмечает представитель вице-губернатора Московской области Германа Елянюшкина. Кроме того, компания поддерживает курс губернатора Воробьева на снижение этажности застройки – в ее проектах дома не выше 17 этажей.
«Все элементы по технологии бережливого производства раскладываются до ежедневных заданий, которые легко сформулировать и проверить. В частности, эта технология была реализована мною в «Главстрой-СПб» и опробована при строительстве олимпийских объектов», – отмечает Евтушевский.
«Евтушевский – очень приятный и профессиональный человек», – уверяет владелец группы «Абсолют», один из крупнейших земельных магнатов Подмосковья Александр Светаков. Он стал партнером «Самолета», предоставив компании под застройку свои участки. Похоже, в способности принуждать лендлордов к скидкам и заключается один из главных секретов эффективности «Самолета».
Покупать или арендовать землю невыгодно. Все стараются расплатиться с землевладельцами жильем – до 25% от строительства – или вырученными от его продажи деньгами. Это позволяет избежать расходов на перевод земли сельхозназначения под жилую застройку – процесс может занимать до года и обойтись в 30% от кадастровой стоимости участка. По словам Евтушевского, «Самолет» большинство участков получает по безденежным схемам, оформляет их не в финансовую, а в операционную аренду, когда расходы по содержанию участка несет его собственник. Выгода для владельцев участков в том, что их земля при помощи административного ресурса «Самолета» превращается в деньги.
Свои первые проекты, жилые комплексы «Люберцы 2015–2016» и «Внуково 2016» «Самолет» строит на землях Светакова, который не раскрывает финансовые условия. Так же поступает и RDI, с которой группа в ближайшем месяце рассчитывает закрыть сделку, позволяющую построить до 6 млн кв. м.
«Пока что достигнута договоренность о строительстве на территории новой Москвы в районе села Остафьево 1 млн кв. м на участке, принадлежащем RDI», – рассказал представитель RDI.
Судя по проекту «Пригород лесное», «Самолет» не экономит на земельных партнерах. В ООО «Мегагород», являющемся застройщиком проекта «Пригород Лесное», 30% принадлежит офшору Giper Development. Компания связана со структурами имевшего интересы в RDI сенатора от Подмосковья Дмитрия Саблина, на участках которого и строится новый жилой район. Евтушевский сообщил, что эта земля выкуплена у компании «Рота». По данным СПАРК, 76% в «Роте» принадлежит Саблину.
Схема с админресурсом Воробьева позволяет «Самолету» по минимуму прибегать к заемному финансированию. Сейчас компания запускает проекты на достаточно небольшие деньги, полученные от акционера – тесно связанного с семьей Воробьева, бизнесмена Михаила Кенина, как рассказывает Евтушевский. В этом году группа выпустила дебютный облигационный заем на 1,5 млрд рублей со ставкой 13,5%, продолжает он: «В принципе, мы могли бы позволить себе долг в 3–5 EBITDA, в реальности же у нас нет даже 1 EBITDA».
Другая выгода работы с «Самолетом» состоит в том, что компании удается форсировать искусственно задержанные чиновниками проекты. До прихода «Самолета» в течение многих лет эти планы могут не получать одобрения властей. Результат объясняется тем, что в числе бенефициаров девелопера могут быть родственники Андрея Воробьева.
На сайте группы «Самолет» указано, что ее акционеры – председатель совета директоров группы Кенин и Евтушевский. Кенин – младший партнер и доверенный «кошелек» Максима Воробьева, брата губернатора. Евтушевский также работал с Максимом Воробьевым – и как менеджер, и как партнер по девелоперскому проекту в Санкт-Петербурге. Скромный бизнесмен Воробьев рассказал СМИ, что получал от Кенина и Евтушевского предложение стать совладельцем группы «Самолет», но, хотя и интересуется девелопментом, от предложения якобы отказался – чтобы избежать любых намеков на конфликт интересов.
Судя по отчетности головной компании группы – зарегистрированному в 2009 году сингапурскому ошфору Samolet Development, до сентября 2016 года Кенину напрямую принадлежало 41,9% компании, а Евтушевскому – 6,2%. Еще 46,5% было у кипрской Optimus Prime Павла Голубкова. Связаться с ним не удалось. Евтушевский говорит, что Голубков представляет интересы Кенина. Но, судя по трудовой биографии Голубкова, у него могут быть и другие партнеры. Optimus владеет фирмой «Юридическое агентство «Московия», возглавляемой Голубковым и зарегистрированной в подмосковном поселке Раздоры на Рублевке. «Московия», в свою очередь, владеет половиной ООО «Остров». Другие 50% этой компании принадлежат ООО «Реалия», учрежденному на паритетной основе бывшим владельцем «Вимм-билль-данна» Гавриилом Юшваевым и его партнером Тимофеем Клиновским.
Юшваев и Клиновский – крупные землевладельцы, им принадлежат участки в престижных Одинцовском и Красногорском районах. Клиновский отказался комментировать отношения с Голубковым, с Юшваевым связаться не удалось. Но человек, близкий к бизнесмену, сказал, что Юшваев не является совладельцем группы «Самолет». Однако один из его знакомых считает, что Юшваев может иметь отношение к Optimus Prime, и Голубков может представлять интересы бизнесмена.
Почти 10 лет назад Юшваев вместе с Максимом Воробьевым и Сергеем Матвиенко, – ранее судимым за грабеж героиновым наркоманом и сыном экс-губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, пытались построить в Одинцовском районе «Раздоры-сити» – поселок премиум-класса площадью около 200 тыс кв. м с офисной и торговой недвижимостью. Проект забуксовал. Сегодня в портфеле «Самолета» значится ТЦ «Раздоры» в Одинцовском районе площадью 13 тыс кв. м. Зато на землях Клиновского в Красногорском районе «Самолет» планирует реализовать более масштабный план IT City на 900 тыс кв. м. Клиновскому принадлежит 1% в фирме «Бухта лэнд» – застройщике IT City. И еще столько же – в ООО «Самолет-Томилино», которое планирует построить в одноименной деревне Люберецкого района 800 тыс кв. м на 127 га бывшей птицефабрики. За эти земли «Самолет» собирается рассчитываться деньгами в кредит. 13 млрд рублей, которые группа должна выплатить владельцу участков, являются основным долгосрочным обязательством «Самолета».
С сентября этого года засекреченный бенефициар Максим Воробьев оказался официальным должником группы. Кенин и Воробьев были миноритариями компании «Главстрой-СПб» Олега Дерипаски. Там, по словам Воробьева, он и познакомился с Евтушевским. В 2009 году Кенин и Воробьев создали ООО «СПб Реновация», которому губернатор Валентина Матвиенко отдала право заниматься проектом реновации ветхого жилья в Санкт-Петербурге. За девять лет компания должна была расселить дома на территории 900 га, построить там же около 8 млн кв. м, из которых 2,5 млн передать городу. Тогда, в 2009 году, акционеры «СПб Реновации» говорили, что миноритарием и финансовым инвестором проекта расселения стал совладелец «Евраза» Александр Абрамов. Евтушевский в 2014 году по предложению Воробьева возглавил компанию.
Собственником «СПб Реновации» является кипрская Retansel Interprises Ltd. 33% в Retansel опосредованно принадлежат Кенину и Максиму Воробьеву, 7,5% – экс-гендиректору «СПб Реновации», выходцу из «Главстроя» Артуру Маркаряну, 25,1% – зарегистрированной на Британских Виргинских островах Moorlan Services и 1,3% – Buero Investments (1,3%).
В 2009 году Moorlan выдала Retansel кредит в $69 млн. А 16 сентября 2016 года Moorlan передала право требования по этому кредиту, составившее с учетом процентов уже почти $75 млн сингапурской Samolet Development, получив взамен около 5% акций Samolet Development, выпущенных по допэмиссии. Вскоре «Самолет» сообщил, что продал 5% в группе фирме Invest AG, которая занимается инвестициями Абрамова и еще одного совладельца «Евраза» – Александра Фролова. Пропорции долей других акционеров группы «Самолет» сохранены на прежнем уровне, передал Евтушевский.
Совладельцы Evraz были заинтересованы в выходе из проектов «СПб Реновации» и фактически обменяли свою долю в этой компании на долю в группе «Самолет», деятельность которой им кажется более перспективной, объяснил человек, близкий к «СПб Реновации». Они монетизировали права требования, которые у них есть уже много лет, объясняет знакомый акционеров «Самолета». Но при этом состав акционеров Retansel не поменялся, знает он. Если исходить из того, что новые акционеры получили за свой пакет $75 млн, группу можно оценить в $1,3 млрд, или в 83 млрд рублей. Это отличная оценка: если оценивать бизнес «Самолета» на основе мультипликаторов, по которым торгуются ПИК и ЛСР, получится 30 млрд рублей без учета дисконта за непубличность актива, говорит финансовый консультант, попросивший об анонимности. Для сравнения: капитализация ЛСР составляет 93,6 млрд рублей, группы ПИК – 190,4 млрд рублей.
По словам источника в «СПб Реновации», акционеры Evraz заинтересованы увеличить долю в «Самолете» до 30%. Знакомый руководителей «Самолета» слышал о таких переговорах. Абрамов редко инвестирует в проекты, не получая в них контроля. Однако для людей с таким уровнем влияния на руководство Московского региона он, возможно, сделает исключение.
Источник:
