Чем грозит просроченная задолженность и можно ли ее оспорить в суде.
За последние три года объем выданных ипотечных кредитов банками резко увеличился. Так, были выданы ипотечные жилищные кредиты (тыс.) в 2016 г. - 856,5; в 2017 г. - 1087,0 в 2018 г. - 1471,8 . Таких абсолютных приростов в России никогда не было.
Надо заметить, что на фоне этой динамики реальные доходы населения постоянно снижаются, в связи с чем задолженность россиян по таким кредитам постоянно увеличивается. Центробанк в своем «Обзоре финансовой стабильности» отмечает, что по состоянию на 1 октября 2018 года задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 25,6% (в сегменте рублевого ипотечного кредитования).
Примерное число ипотечников в России в настоящее время составляет около 5 млн человек, а каждая пятая семья в России имеет кредит и долги. Средняя ставка по ипотеке в России составляет около 10%. Мало кто знает, но 25 августа 1946 года вышло постановление Совета Министров СССР, в котором определялась ипотечная ставка на кредит, которая составляла 1% годовых. И это в то время, когда не было инфляции, а страну восстанавливали из руин!
Адвокат Башкирской Республиканской коллегии адвокатов, магистр Академии Управления МВД России Андрей Кириллов, рассказывая о ситуации с ипотекой журналистам портала «OKA.FM», уточнил, что к нему поступает большое количество запросов от граждан по просроченным задолженностям по ипотечным кредитам, а также обращений, связанных с расторжением кредитных договоров.
Мы попытались узнать, чем же грозит просроченная задолженность и можно ли оспорить в суде заключенный ипотечный кредитный договор?
«Ситуация №1. Вы хотите взять кредит у банка. Заключили кредитный договор с банком, который предоставил вам (ответчику) кредит, к примеру, под 30% годовых на 120 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком и вами был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости), предметом которого явилась ваша квартира, принадлежавшая на праве собственности. Как показывает практика, большинство банков при заключении договора ипотеки параллельно оформляют закладную. Для того, чтобы оформить ипотеку, этот документ в обязательном порядке не требуется. Закладная поможет подтвердить притязание на залоговое имущество, в случае если заемщик окажется в какой-то момент неспособным выплачивать долг.
Стоит отметить, что закладная будет возвращена заемщику только тогда, когда он полностью погасит ипотечный долг. После того, как ответчик перестал исполнять свои обязательства по оплате, истец обращается в суд и просит взыскать:
1. основную сумму долга по договору;
2. процент за пользование кредитом (нередко в судебной практике возникают случаи, когда процент за пользование кредитом составляет практически основную сумму долга);
3. неустойку за просрочку возврата кредита;
4. неустойку за просрочку уплаты процентов (нередки случаи, когда размер неустойки достигает основной суммы долга или процента за пользование кредитом).
Сложившаяся судебная практика основывается на положениях ст. 309, 310, 334, 348, 350, 819 , п.1 ст. 809, п. 1 ст. 810 Гражданского Кодекса. Все решения суда являются практически шаблонными. Будьте уверены, что по первым двум пунктам суд удовлетворит требования истца в полном объеме. И только по п.3 и 4, на основании определения Конституционного Суда России от 21 декабря 2000 года № 263 и ч. 1 ст. 333 ГК, суд может уменьшить размер взыскиваемой неустойки! Не надо забывать и о государственной пошлине, которую также придется оплатить ответчику.
Ситуация №2. Вы взяли ипотечный кредит. Здесь ситуация схожа с ситуацией №1. Необходимо отметить, что процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по потребительскому кредиту (от 6 до 13%). Условия кредитования в разных банках могут отличаться друг от друга: периодом погашения, процентами, схемами оплаты. Однако практически во всех договорах есть пункт об обязательном страховании приобретаемого имущества от гибели или повреждения. У некоторых банков дополнительным пунктом выступает страхование здоровья и жизни заемщика. Как правило, размер платежей составляет 1-2 % от размера задолженности.
Теперь я опишу последствия, в случае невыплаты кредита по ситуации №1 и №2. После получения решения суда о взыскании основной суммы долга, процентов по кредиту и неустойки происходит обращение на предмет взыскания – квартиру. Согласно ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов. А в соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 того же закона, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.
Не всегда в ходе торгов квартиры находят своих покупателей. В таких случаях нереализованное на торгах имущество должника передается по акту приема-передачи взыскателю в счет погашения задолженности по кредиту. Банк регистрирует за собой право собственности на квартиру, и потом обращается с иском в суд о выселении из квартиры должника по кредиту вместе с членами его семьи. Часто ответчики решают потянуть время, чтобы иметь возможность максимально долго пожить в ипотечной квартире. Не согласившись с решением суда, они подают апелляционные жалобы. Затем на решения судов подают кассационные жалобы. Таким образом, указанные действия позволяют получить необходимую им отсрочку в виде бесплатного проживания в квартире сроком до 2 лет.
Ситуация №3. Истец-заемщик обращается в районный суд о признании кредитного договора незаключенным, ссылаясь на то обстоятельство, что фактически денежные средства ему не были выданы (то есть по причине безденежности договора).
Суд устанавливает, что между банком и его клиентом-заемщиком заключен кредитный договор, в соответствии с которым истцу предоставляется кредит на погашение обязательств - приобретения квартиры. Кроме того, суд исходит из того, что факт выдачи кредита подтверждается договором счета, на который была зачислена сумму кредита в полном объеме, платежным поручением, договором банковского счета, выпиской по банковскому счету. И указывает, что предоставленные документы банком в подтверждение дачи кредита ответчиком заемщиком не оспорены. Также суд ссылается на п.3 ст. 432 ГК, в соответствии с которой сторона, принявшая полное исполнение по договору, не вправе требовать признания этого договора незаключенным. При этом доводы истца о безакцептном списании денежных средств со счета истца суд признает несостоятельными.
Суд оценит, что все условия договора соответствуют действующему законодательству, ни одно из условий договора не оспаривалось, возражений на дату договора не поступало, а истцом был подписан график платежей. Доводы же истца о направлении претензии банку для признания кредитного договора незаключенным, также будут признаны несостоятельными, так как в самой претензии признается само наличие договора и в ней содержится предложение о расторжении договора по соглашению сторон. Отсюда однозначный вывод суда о том, что истец давал банку поручение по перечислению кредитных денежных средств для исполнения обязательств по кредитному договору!
В подобных трех ситуациях, при изложенных мною обстоятельствах, будьте уверены, что суд вынесет решение в пользу кредитора – банка. При этом с заемщика будут взысканы: основная сумма долга по договору, процент за пользование кредитом, неустойка за просрочку возврата кредита, неустойка за просрочку уплаты процентов. Все, что может сделать заемщик после решения суда о взыскании – какое то время продолжать жить бесплатно в квартире, которая ему уже не принадлежит и ждать, когда он и члены его семьи будут выселены с занимаемой ими жилой площади… Вот такая она Ипотека Ивановна в России!
В качестве рекомендаций заемщикам. При подписании кредитного договора обращайте внимание на пункты, в соответствии с которыми, при просрочке заемщиками по кредиту на несколько дней (как правило от 15 до 50 банковских дней), у кредитора появится право требования полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.
Если вы хотите получить более подробную консультацию по вопросам юридического характера можете обратиться на мою электронную почту ligaadvokatov@inbox.ru
Андрей Кириллов»
